미국에서 집을 살 때 모기지를 고르는 일은 집 자체만큼이나 중요합니다. 한국처럼 변동금리가 기본인 환경에 익숙한 분들은 미국의 상품 구조가 낯설게 느껴질 수 있습니다. 대표적인 세 가지를 정리합니다.
30년 동안 금리가 바뀌지 않는 상품입니다. 월 납입금이 장기간 고정되므로 가계 예산을 세우기 쉽고, 금리 수준이 높을 때 체결해도 나중에 금리가 내려가면 재융자(리파이낸싱)로 갈아탈 수 있습니다.
단점은 상환 기간이 길어 총이자가 많고, 같은 시점의 15년 고정금리보다 금리가 다소 높은 편이라는 점입니다. 그래도 대부분의 첫 주택 구입자가 선택하는 표준 상품입니다.
상환 기간이 절반으로 짧아 같은 대출금액이라도 총이자가 크게 줄어듭니다. 금리도 일반적으로 30년 상품보다 낮게 책정됩니다. 은퇴 전 대출 상환을 목표로 하거나 여유가 있는 가계에 적합합니다.
다만 월 납입금이 상당히 높아지기 때문에 소득 대비 무리가 없는지 신중히 따져봐야 합니다. 승인 시 요구되는 소득 수준도 더 높아집니다. 은퇴가 얼마 남지 않은 시점에 집을 사는 경우, 은퇴 후에도 납입금이 이어진다는 점을 함께 고려하세요.
미국에서는 대출을 받은 뒤에도 금리가 내려가거나 신용점수가 오르면 재융자를 통해 더 좋은 조건으로 갈아타는 것이 흔합니다. 30년 고정금리로 시작해 초기에 금리가 높았더라도, 재융자 옵션을 염두에 두면 선택의 폭이 넓어집니다. 다만 재융자에도 클로징 비용이 들므로, 남은 대출 기간과 절감 효과를 계산해 보고 결정해야 합니다.
ARM(Adjustable Rate Mortgage)은 처음 몇 년간 고정금리를 적용한 뒤, 그 이후에는 시장 금리에 따라 금리가 조정되는 상품입니다. 5/1 ARM처럼 '5년 고정 후 매년 조정' 식으로 표기합니다.
초기 금리가 고정금리 상품보다 낮은 편이라 단기간 거주 예정인 경우 유리할 수 있지만, 조정 시점에 금리가 오르면 월 납입금이 크게 늘어날 수 있습니다. 몇 년 안에 매도·재융자 계획이 확실한 경우에만 검토하는 것이 안전합니다.
금리 수준에 따라 유리한 상품이 달라질 수 있으니, 대출 기관 2~3곳의 조건을 비교해 보시고 결정하시기 바랍니다.
일반 정보이며 세무·투자 조언이 아닙니다.